先日

京都市で開催された

シェアハウス（コリビング）

見学会とセミナーに

参加してきました！

①次世代型 Co-Living が目指す世界

世界市場は年平均成長率30%。

日本はまだ1%以下と言われています。

Co-Living（コリビング）とは？

一言で言えば「職住一体型の進化系シェアハウス」です。

キッチンや浴室を共有するだけでなく、

以下の3つの要素を兼ね備えているのが特徴です。

ⅰプライベートの確保:

寝室は個室でプライバシーを守る。

ⅱ共有ワークスペース:

本格的な仕事・勉強スペースが併設されており

リモートワークに対応。

ⅲコミュニティ

 住人同士が学び合ったり

交流したりする

「繋がり」

を重視する。

「シェアハウス」

がコストを抑えるための

共同生活というイメージに対し

「コリビング」

は仕事の効率や新しいライフスタイルを

追求するための

共同生活、と捉えると

分かりやすいかと思います！

「不動産活用」

ではなく

「社会変革」

を目指せます。

②収益シミュレーション

【BEFORE】

元大学女子寮年賃料：0円

（大学寮満期解約で全空状態）

特定大学の女性限定に運用。

大半が日本人。

寮離れもあり、

低稼働となって、閉鎖。

【AFTER】

コワーキング付きコリビングに転換（内装工事）

ターゲット：20〜30代 学生・社会人・個人事業主

年賃料：2,352万円（1R換算：4万円×49戸）

外国人留学生がかなり見込める立地。

女性専用をなくし

外国人可のシェアハウスへの転換。

③他エリア事例

マンション1フロア転換で月収が2倍に

【BEFORE】

月賃料：約34万円

3DK 

募集賃料

5.7万円×6戸

全空のため実質0

【AFTER】

シェアハウス転換

（間仕切り壁改修）

1Rx15室＋リビング等

月賃料：64.5万円

（1R換算：4.3万円×15戸）

月収入増加額：＋30.3万円

④トラブルは必ず起きます

対処できる体制があれば怖くない

リスクを隠さない。

正直に話すことが信頼の源泉

ⅰよくあるトラブル

生活音・清掃分担の不満・人間関係のもつれ

→ シェアハウスに限らず、集合住宅共通の課題

ⅱ対応体制

住込みスタッフが常駐・ハウスルール整備

SNSコミュニティで日常的なコミュニケーションを促進

ⅲ根本的な予防策

コンセプトに共感した入居者を集めることがトラブル予防の核心

→ 入居面接と審査の徹底が不可欠

【フロー】

問題発生→ 

住込みスタッフへ即連絡 → 

オーナー・当事者と調整 → 

解決・記録

⑤こんな物件・所有者様が対象

対象エリア：

（駅徒歩10分以内）

延床面積：

300㎡（15室）〜 4,000㎡（200室）

建物用途：

旧社宅・学生寮・旅館・民泊（居抜き可）

店舗付住宅・マンション・アパートなど

（築年数不問）

契約形態：

サブリース10年以上

（売買・他条件も要相談）

物件状況：

全空・稼働率低迷

使い道のない遊休物件歓迎

※上記に当てはまらない場合でも、

ご相談ください。個別に可能性を模索します。

中古戸建てを購入して

建て替える

（古家付き土地として購入する）

場合は、

その土地に

新しい家を建てられるか

どうかを

確認することが重要です。

再建築不可物件でないか、

接道条件を満たしているかなどの

法的な確認に加え、

解体費用や地盤の状態なども

事前に把握しておく必要があります。

また、

解体費用や仮住まいの費用なども含めた

資金計画を立てることが大切です。

1. 再建築が可能かどうかの確認

建て替えを前提に

中古戸建てを購入する場合

まず確認したいのが

再建築が可能な土地かどうかです。

■ 接道義務

建築基準法では、

幅員4メートル以上の道路に

2メートル以上接している土地でなければ

原則として建物を建てることができません。

■ セットバック

前面道路の幅が4メートル未満の場合は

道路の中心線から2メートル後退する

「セットバック」

が必要になる場合があります。

その分、利用できる敷地面積が減り、

以前より小さい建物しか建てられない

可能性があります。

■ 既存不適格建物

建物が建てられた当時の法規と

現在の法規が異なる場合、

同じ規模の建物を建てられない

「既存不適格」

となることがあります。

2. 解体費用と工期

建て替えの場合は、土地代や新築費用とは別に解体費用や工期も考慮する必要があります。

■ 解体費用

古い建物を解体する費用は、一般的に100万～300万円程度が目安です。

建物の構造や立地条件によっては、それ以上かかることもあります。

■ 既存設備の確認

水道管やガス管が

隣地を経由して引き込まれている場合

新築時に引き直し工事が必要になることがあります。

■ 工期

解体から新築完成まで

6か月～1年程度かかることが一般的です。

その間の仮住まいの家賃や引っ越し費用も

予算に入れておきましょう。

3. 地盤と周辺環境

■ 地盤調査

建て替え時には地盤調査を行います。

軟弱地盤の場合は

地盤改良工事（100万円以上）が

必要になるケースもあります。

■ 建物の傾き

既存の住宅が傾いている場合、

地盤が原因となっている可能性もあり

大規模な補強工事が必要になることもあります。

4. 住宅ローンと資金計画

古家付き土地を購入して建て替える場合

住宅ローンの組み方が通常とは異なる場合があります。

土地購入から新築完成までの期間は、

・つなぎ融資

・分割実行

などを利用するケースがあり、

その間の利息負担が発生します。

また、再建築不可物件や違法建築の場合は、

住宅ローンの審査が通りにくいこともあるため

注意が必要です。

5. 近隣への配慮

解体工事や建築工事では、

騒音や振動が発生します。

そのため、

工事前には近隣への挨拶を行い、

トラブルを防ぐ配慮も大切です。

また、解体車両や工事車両が入れる前面道路の幅も

事前に確認しておきましょう。

■リフォームを検討する場合

中古住宅を購入して

リフォームする場合は

引き渡し前にリフォーム会社へ

内覧を依頼できるか確認してみましょう。

売主の了承があれば、

引き渡し前にリフォーム会社が

建物を確認することが可能な場合があります。

事前にリフォーム計画や見積もりを検討できるため、

引き渡し後すぐに工事を始めることができます。

■リフォームの流れ

引き渡し後は、

家賃と住宅ローンの

二重支払いの期間をできるだけ短くしたいものです。

そのため、

物件選びの段階から

リフォーム会社を決めておき、

引き渡し前に計画や見積もりを検討しておくと、

引き渡し後すぐに工事請負契約 

→ リフォーム工事へ進むことができます。

●まとめ●

中古戸建てを

購入して

建て替える場合は

・再建築の可否

・法規制

・解体費用

・地盤

・住宅ローン

など、

通常の住宅購入とは異なる

多くの確認事項があります。

古家付き土地の購入を検討する際は

物件・資金計画・法規制など

専門的な確認が必要になるため

信頼できる専門家へ

相談することをおすすめします。

大変お世話になっている

士業様より

烏丸御池エリア、

最上階分譲マンション

売却相談をいただきました。

1. 「中京区・烏丸御池エリア」

京都のビジネスと文化の拠点であり、

地下鉄烏丸線・東西線が交差する

「烏丸御池」

交通利便性を誇りながらも、

一歩路地に入れば京都らしい落ち着いた佇まいが残

市内でも屈指の人気を誇るエリアです。

資産価値の安定性という面でも、

常に高い注目を集めています。

2. 最上階 × 80m2超のゆとり

今回ご相談いただいた物件の最大の特徴は、

そのスペックにあります。

このエリアでは極めて珍しい、80m2を超える広々とした間取り。

そして、開放感あふれる最上階の角住戸です。

● 専有面積: 85m2超のゆとりある設計。

ファミリー層や、広々としたリビングを求める方に最適です。

● 所在階: 

人気の最上階。

眺望はこれから確認してきます。

● 築年数: 2000年代後半築の、重厚感ある分譲マンション。

現在、京都市内では高さ制限の影響もあり、開放感のある高層階の物件は供給が限られています。

特に「広さ」と「階数」を両立した物件は、市場に出るとすぐに成約してしまうケースがほとんどです。

3. 士業連携によるスムーズな取引

本件は、日頃より連携している

士業様より直接ご相談いただいた案件につき

法的な観点を含め、売却に向けた権利関係等は

専門家を通じて円滑に進められます。

烏丸御池

80㎡

最上階で

お探していた方

に朗報となれば幸いです！！

場所は知る人ぞ知る

西山団地内です。

国道９号線から

山道を登ります。

途中には

京都の街並みを一望できる

開放感あふれるエリアもあります。

■物件のポイント

一番の魅力はこの広さ！

公簿面積 863.03㎡（約261.06坪）

ゆとりのある敷地です。

①広々とした260坪超

車両の転回や資材の保管にも

十分なスペースを確保できます。

②即時引渡し可能

現況は更地の為

すぐに活用をご検討いただけます。

③分割相談もOK

用途に合わせて「半分だけ借りたい」

といった分割のご相談も承ります。

■物件概要

所在地：京都市西京区大枝沓掛町

賃料：30万円（非課税）

保証金：50万円

契約期間：3年

用途地域：市街化調整区域

■活用シーンのご提案

市街化調整区域内のため

建物建築には制限がありますが

以下のような用途に最適です。

①建設資材や機材の置き場

②車両の保管・駐車場

③配送・物流の中継拠点

国道からもアクセスしやすく、

事業の拠点としてポテンシャルを磨いてみませんか？

「実際に現地を見てみたい」

「分割の条件を詳しく知りたい」

等、お気軽にご連絡くださいませ。

京都市西京区

松室エリアにて

「まごころこめて改装中」

注目戸建て物件を

ご紹介いたします。

2010年に完成し、

大切に扱われれてきた

築16年の戸建て

今の時代に求められる間取りと機能へ

丁寧に更新しています。

1. 築16年をアップデート

16年前の「最新」を

現代の家族の動線に合わせた

アップデートを目指しています。

LDK（約17.5帖）の更新: 

家族が自然と集まりたくなる

開放的なリビング空間へと生まれ変わります。

水廻りのアップデート: 

浄水器・食洗機付きのシステムキッチンや

浴室乾燥機付きの1616サイズバスなど

水回りはすべて2026年版へ刷新。

2. 「松尾大社エリア」の不変の魅力

建物を時代に合わせて更新する一方で、

変わらない魅力はこの立地にあります。

阪急嵐山線「松尾大社」駅から徒歩7分。

京都の四季と穏やかな街並みを感じながら、

日々の利便性も享受できる。

築16年という月日が街に馴染んだ、落ち着きのある住環境です。

3. 物件概要

販売価格: 4,599万円

所在地: 京都市西京区松室扇田町

築年月: 2010年（平成22年）9月

間取り: 3LDK（現代仕様へアップデート予定）

ガレージ2台駐車可能

「新しく生まれ変わった空間を、いち早く体感したい」

という方は、

お気軽にお問い合わせください。

■詳細は物件名をクリック下さい

住宅を購入する際に

住宅ローン控除をはじめ、

不動産取得税や

登録免許税の

軽減措置など、

さまざまな税制上の

優遇制度を利用できます。

これらの制度を活用することで、

購入時や購入後の税負担を

大きく軽減することが可能です。

主な税制優遇制度をご紹介します。

■ 住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、

年末のローン残高の0.7％を所得税

（控除しきれない分は一部住民税）

から控除できる制度です。

控除内容

・控除額：年末ローン残高の0.7％

・控除期間

新築住宅：原則13年間

中古住宅：原則10年間

・適用期限

2030年12月31日までに入居した方

主な要件

・床面積50㎡以上

・合計所得2,000万円以下

・省エネ基準を満たす住宅は優遇あり

2026年以降の主な改正ポイント

・子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額上乗せ措置の継続・拡大

・省エネ基準のさらなる強化

・土砂災害特別警戒区域内の新築住宅は原則対象外

※具体的な借入限度額などは法案成立後に公表予定です。

住宅ローンを検討する際は、必ず最新情報を確認しましょう。

■ 住宅取得資金等の贈与税の非課税制度

親や祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、

一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

非課税限度額（2024年～2026年）

・省エネ等住宅：1,000万円

・その他の住宅：500万円

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

■ 印紙税の軽減措置

不動産売買契約書や

建設工事請負契約書には

印紙税がかかりますが、

一定期間内に作成される

契約書には軽減措置が適用されます。

・適用期限：2027年3月31日まで

契約金額に応じて軽減後の税額が定められています。

詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

■ 不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。

新築住宅やその敷地には軽減措置があります。

建物の軽減

・床面積50㎡以上240㎡以下

・課税標準額から1,200万円控除

計算式：

（評価額 − 1,200万円）× 税率3％

※本来4％ですが、2027年3月31日までは3％

土地の軽減

以下のいずれか大きい額が税額から減額されます。

①45,000円

②一定計算式による額（上限200㎡）

特例期間：2027年3月31日まで

■ 登録免許税の軽減措置

不動産登記時にかかる登録免許税も、

住宅用家屋については軽減税率が適用されます。

軽減税率

・所有権保存登記：0.4％ → 0.15％

・抵当権設定登記：0.4％ → 0.1％

・土地売買による所有権移転登記：2.0％ → 1.5％

適用要件

・自己居住用住宅

・床面積50㎡以上

・取得後1年以内に登記

特例期間

・住宅用家屋・抵当権：2027年3月31日まで

■ まとめ

住宅購入時には、さまざまな税制優遇制度があります。

制度を正しく理解し活用することで、

数十万円から場合によっては百万円単位で

負担を軽減できる可能性があります。

ただし、制度内容は改正されることもあるため、

必ず最新情報を確認し、

税理士や専門家に相談することをおすすめします。

ご希望であれば

弊社が信頼している税理士さん等

専門家をご紹介します。