～不動産売却・マンション売却シミュレーション～

日銀は

4月28日の

金融政策決定会合で

政策金利を

0.75%程度で据え置くと決めました。

利上げ姿勢は維持しており、

住宅購入を検討中または住宅ローンを返済中の世帯には

金利上昇への備えが欠かせません。

過剰な借り入れを避け

もしもに備えた貯蓄をしておく必要性が増している事を

不動産購入前には気に留めていただきたいと思います。

今回は見送られましたが、

いずれもう一段の利上げがあるだろうと思っての

住宅購入を検討していただきたいと思います。

日銀の利上げでローン金利は近く0.25%

高くなると言われています。

さらなる金利上昇も考えておかないといけないと

支払いが厳しい家庭も増えてきます。

また、中東情勢の影響により、

様々な物の値段が高騰しています。

家計の見直しも同時に進めていただきたいと思います。

■日銀の利上げ姿勢を無視しての住宅購入はあり得ません！

日銀は利上げ姿勢を崩していません。

家計はもう一段、二段くらいの

利上げに

耐えられる準備をしておいた方がいいと言われます。

現在は政策金利が27年に1.5%程度に達するのが

メインシナリオと言われます。

これから賃貸から売買を検討し

不動産を資産と考えている方は

利上げを考慮する必要があります。

■住宅ローンの変動型金利が約15年ぶりの高さに？！

2026年4月の変動型金利は

主要行平均で0.972〜1.082%と

約15年ぶりの高さの1%前後の水準となっています。

次に0.25%程度の利上げがあれば1.3%程度に達する見込みです。

一部の都心マンションの中古価格上昇に息切れの兆候があるとはいえ

全体的に住宅価格上昇が続く中での

金利上昇は住宅購入を考える世帯には負担感が強くあります。

借入額が自分の収入や貯蓄という

『身の丈』

に合うかを改めてシビアに

検討しておく必要性が高まっています。

35年元利均等返済で、

返済額は5年ごとにしか見直さない

「5年ルール」

や見直す場合も返済額はそれまでの25%増までとする

「125%ルール」を考えず、

借入額と金利の変化で、毎月返済額がどう変化するかを試算した。

0.25%ずつの金利上昇に比べると、

1000万円単位で借入額が多くなることの方が

返済負担を高める要因となります。

仮に金利が2%まで上昇しても

借入額が3000万円なら

毎月返済額は10万円未満に収まる一方

1億円を借りた場合は1%でも月28万円超

2%になると同33万円超となります。

金利上昇で家計負担が増すのは確かであり、

具体的な負担増の金額を計算していない人は多くいます。

借入額と金利の関係を整理し、現在の金利はもちろん、

金利が1〜2段階上昇した場合の

『ストレステスト』

をし、収入や貯蓄からみて無理のない借入額を考えて欲しいと思います。

変動型金利の主要行平均が0.4%程度と低かった

2〜3年前は住宅ローン減税を考慮し

借入額を多くする動きがありました。

現在は通常、毎年末のローン残高の0.7%を

13年間、税額控除する仕組みとなります。

金利が0.7%より低ければ計算上、

利息より控除額が多くなる例があるため

借入額を削ると不利との考え方です。

しかし、既に変動型金利は基本的に0.7%を上回っています。

2024年から減税の対象となる借入限度額も引き下げられ、

現在の仕組みでは長期優良住宅であるなど

住宅の条件と子育て中など世帯の条件の両方を満たして限度額は最大5000万円。

これ以上借りても夫婦それぞれが減税対象となる場合などを除けば控除額は原則、増えません。

2〜3年前とは状況が異なり、住宅ローン減税はあくまで付加項目ととらえ、

借入額はシンプルに自らの家計に適しているかを検証すべき状況となっています。

■住宅ローン金利が上がるから、焦って繰り上げ返済は注意が必要？！

これから借入額を検討する人に比べ、

既にローンを返済中の人の金利上昇への対策は限られます。

まず考えたいのは、焦って繰り上げ返済をしないことです。

インフレと金利上昇の中、手元資金に余裕がなくなるリスクは大きいです。

一般的には生活費の半年から1年は常に残すべきだが、

それに加えて、もし金利がさらに上昇した場合、

返済が滞らないようにする予備資金も積んでおくべきです。

もし、金利上昇時に、急病や失業などによる減収が重なっても

予備資金があれば返済を続けられ、家計を立て直す時間を稼げます。

本当の緊急時は、自宅を売却して完済すると考える人もいるぐらいです。

インフレが続いていれば売却でローンは完済できても

同じ立地条件や広さの住宅も値上がりしていて買い直しは困難となります。

賃貸に移るとしても家賃も上昇している可能性が高く、

もともと別の住まいが確保できているような人を除けば、

安易に売却に期待することは避け

返済を続けられる備えをしておくことが基本となります。

今後の参考にして頂ければ幸いです。

不動産探しで

内見の際

「何を基準に見ればいいのか分からない」

という方も

多いのではないでしょうか。

内見では、

日当たりや風通し

周辺環境や騒音の有無などを

丁寧に確認することが大切です。

また、間取りや見た目だけでなく、

「実際に住み始めてから困ることはないか」

という視点でチェックがおススメです。

【共通のチェックポイント】

1. 日当たり・風通し

・リビングや各部屋の日当たり

・窓の位置や大きさ

・洗濯物が乾きやすい環境か

・風が通りやすい間取りか

2. 騒音

・周辺道路の交通量

・電車や飛行機の音

・学校や公園からの音

・窓を閉めた際の静かさ

3. 収納量

・家族分の荷物が収まるか

・クローゼットの奥行きや広さ

・玄関収納の大きさ

・季節用品の保管スペース

4. 水回り

・キッチンの使いやすさ

・浴室の広さ

・洗面所の動線

・水漏れ跡やカビの有無

5. コンセント・設備

・コンセントの数と位置

・エアコン設置可能場所

・インターネット環境

・給湯器の年式や状態

【戸建てのチェックポイント】

1. 建物の傾き

・床にビー玉やスマートフォンを置いて転がらないか

・ドアや窓の開閉がスムーズか

2. 外壁・屋根

・ひび割れの有無

・塗装の剥がれ

・雨漏りの跡がないか

3. 駐車場

・車の出し入れがしやすいか

・将来車種が変わっても駐車できるか

4. 境界

・隣地との境界標があるか

・ブロック塀の状態

5. ハザードマップ

・浸水リスク

・土砂災害リスク

・液状化リスク

【マンションのチェックポイント】

1. 管理状態

・エントランスが清潔に保たれているか

・ゴミ置場が整理整頓されているか

・掲示板の情報が適切に管理されているか

2. 共用部分

・エレベーターの数

・駐車場・駐輪場の利用状況

・宅配ボックスの有無

3. 管理費・修繕積立金

・将来的な値上げ予定の有無

・長期修繕計画が作成されているか

4. 上下左右の住戸

・騒音トラブルの可能性

・子育て世帯の割合

・ペット飼育の状況

【見落としがちな重要ポイント】

・平日と休日で周辺環境が変わらないか

・昼と夜で治安や街の明るさに違いはないか

・ゴミ出しのルール

・スーパーや病院までの実際の距離

・携帯電話の電波状況

特に住宅購入で失敗しやすいのは、

「建物」よりも

「立地や周辺環境」です。

建物はリフォームや設備交換によって改善できますが、

立地は後から変えることができません。

そのため、

内見時には物件だけでなく周辺を実際に歩いてみることもおすすめです！

これからお住まい探しをされる方の参考になれば幸いです。

京都市は

実は海が接していません。

だからか

夏は海や琵琶湖に

行きたくなります。

京都市民は

プール以外に

どこの泳ぎ行くの？

ご質問に回答します！

私の所感ですが

琵琶湖・京都府北部・福井県迄

足を運ぶ方が多いです。

その中でおすすめ5選

ご紹介します！

①近江舞子水泳場（滋賀県・琵琶湖）

 種別：湖水浴 

 京都からのアクセス：車で約40分（西大津バイパス経由）

 JR湖西線で「近江舞子駅」すぐ 

●魅力●

京都市民にとっての「ホームビーチ」。

白砂青松のロケーションと抜群の透明度を誇ります。

海水と違って「ベタベタしない」「クラゲが出ない」のも湖水浴ならではのメリットです。 

② 丹後由良・神崎海水浴場（京都府・宮津市/舞鶴市） 

 種別：海水浴

京都からのアクセス：車で約1時間30分（京都縦貫自動車道経由） 

●魅力●

京都縦貫道全通により、市内から圧倒的に行きやすくなった日本海のビーチです。

広大な砂浜と穏やかな浅瀬が続いており、ファミリー層から絶大な支持を集めています。

③ 夕日ヶ浦海岸・浜詰海水浴場（京都府・京丹後市）

 種別：海水浴 

 京都からのアクセス：車で約2時間

● 魅力●

透明度抜群のきれいな海と、

その名の通り絶景の夕日で知られるロングビーチです。

日帰り温泉やカニ・海鮮を楽しめる宿も多く

週末のプチ旅行先として定番です。

④ 若狭和田ビーチ（福井県・高浜町）

種別：海水浴 京都からのアクセス：車で約1時間40分 

 ●魅力●

京都府外ですが、

実は京都市民が昔から大挙して訪れる定番スポットです。

アジアで初めて国際環境認証「ブルーフラッグ」を取得した遠浅のきれいな海で、波も穏やかです。

⑤ マキノサニービーチ（滋賀県・高島市）

種別：湖水浴 

 京都からのアクセス：车で約1時間15分 

 ●魅力●

奥琵琶湖エリアに位置し

琵琶湖の中でもトップクラスの水質と景観を誇ります。

キャンプ場やオートキャンプ設備が整っているため、

アウトドア派の市民に大人気です。 

今年の夏、物足りなかったなー

という方は

是非、来年夏の予定に上記5選

ご検討下さいませー！！

京都の夏の終わり

といえば

地域の温かい

伝統行事

「地蔵盆」

です。

毎年8月の終盤の

土曜日・日曜日に

町内の地蔵菩薩さまをきれいに飾り付け

日頃のお守りに感謝を伝えるとともに

子供たちの健やかな成長と地域の安全をお祈りします。

お菓子配りや福引など

子どもたちの笑顔が溢れる光景は

京都ならではの素晴らしい景観・文化だと改めて感じます。

温かい地域のつながりを大切にしながら

皆様の安心な暮らしをお手伝いしてまいります。

残暑が続きますが、皆様どうぞご自愛ください！